Cómo valorar el Patrimonio Histórico
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Los bienes histórico-artísticos son un referente propio de cada comunidad, expresan parte de los rasgos culturales de cada pueblo. Pueden clasificarse en bienes de interés natural y bienes de carácter cultural. Los primeros estarían formados por paisajes, entornos ecológicos, fauna y flora autóctona, entre otros. En la segunda categoría debe diferenciarse entre los bienes intangibles (fiestas reconocidas, tauromaquia, procesiones, etc.) y los materiales. En todos reconocemos un valor indiscutible que no está sustentado en un soporte material, aunque sí puedan intervenir en ellos.
Por último, se encuentran los bienes materiales, a su vez en una doble vertiente, bienes mobiliarios y los inmobiliarios.
El reconocimiento del carácter histórico artístico no es tarea fácil, dada la subjetividad implícita de tal apreciación. Para centrar el tema nos remitiremos al contenido de la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español (PHE). La inclusión de un bien dentro del PHE requiere la previa catalogación como Bien de Interés Cultural (BIC) en cumplimiento de los requisitos de la ley citada. Los inmuebles catalogados como BIC, pueden clasificarse en monumentos, jardines históricos, conjuntos históricos, sitios históricos y zonas arqueológicas.
Las características que diferencian estos inmuebles sobre otros convencionales es el conjunto de elementos que les confieren carácter propio: el estilo arquitectónico, elementos singulares (arcos y bóvedas, capiteles, columnas, etc.), el uso de materiales nobles, las técnicas constructivas y sobre todo, la antigüedad. A veces, la singularidad la aporta la ordenación paisajística y especies vegetales o un elemento ornamental como pinturas al fresco, azulejos, etc.
Es frecuente que los inmuebles BIC tengan limitaciones rigurosas para ser destinadas a un uso lucrativo, por lo que, en una gran parte de casos, será inviable cualquier iniciativa de transformación. Por otro lado, el régimen de catalogación o protección supone la obligatoria permanencia del inmueble, requiriendo a la propiedad el adecuado mantenimiento del mismo. Ante esta situación, los propietarios de un bien de estas características se encuentran con un inmueble, con un valor indiscutible, pero con una gran limitación para hacer efectivo ese valor o rentabilizar su inversión.
La valoración de estos bienes queda regulada por la Orden ECO/805/2003, única instrucción que contempla el valor de los elementos singulares y la normativa catastral, que plantea la utilización de coeficientes a efectos de calcular el valor administrativo que raramente dan idea del valor real del inmueble.
Los valores y métodos de cálculo habituales en la práctica profesional son:
- Mercado por comparación: expresa el valor de mercado. Habitualmente inviable por la ausencia de suficientes muestras de mercado comparable.
- Coste de reposición/reconstrucción: equivale al importe de la inversión realizada como suma del valor del suelo, coste de construcción, gastos necesarios y coste de elementos singulares.
- Actualización de rentas: habitualmente inviable ante la imposibilidad de obtener ninguna licencia de actividad para implantar usos lucrativos.
- Libre estimación: difícilmente asumida por propios y terceros
Ante esta situación existen varios planteamientos, según diferentes puntos de vista:
- Un tercero que desee adquirir el inmueble: apreciará el edificio y sus elementos singulares de una forma subjetiva en función de sus gustos, capacidad adquisitiva o intereses particulares, y por tanto, no compartida por otros posibles interesados.
- La Administración tiene un interés alejado de cualquier planteamiento mercantilista. Habitualmente adquiere este tipo de inmuebles según decisión política con la necesaria dotación presupuestaria, que se basa en la apreciación de los técnicos municipales, que actúan bajo principios de libre estimación, y en el mejor de los casos, bajo criterios de estimación del coste de reposición.
- La propiedad. Se encuentra con un bien, habitualmente inadecuado para su uso cotidiano, que requiere inversiones periódicas. Por tanto dispone de una inversión inmovilizada que no puede rentabilizar.
El tercer planteamiento abre una vía para la estimación de un capital equivalente. Si pensamos en términos estrictamente económicos, nos encontramos ante una inversión (coste de adquisición o producción) que por efecto de la catalogación o declaración como BIC ha de permanecer inalterable en el tiempo. No es posible contemplar la depreciación inmobiliaria ya que por efecto de su especial régimen, han de perdurar de forma indefinida.
De todo ello se concluye que el valor más ampliamente reconocido es el Coste de Reposición. Como alternativa y como referencia debería pensarse en la obtención de un capital equivalente a la “inversión” realizada.
Los propietarios de inmuebles en los que se puede instalar un uso lucrativo que permita obtener el mayor y mejor uso, tienen la alternativa del análisis del negocio a implantar en función del carácter del inmueble, dimensión, ubicación, representatividad, accesibilidad, etc. Sin embargo, hay ocasiones en los que no hay posibilidad de utilizar un BIC para uso alternativo y la Administración opta por no mantener económicamente el inmueble. Hay numerosos ejemplos de edificios en situación de claro abandono y otros mantenidos en niveles inferiores a los deseables a pesar del incesante desgaste económico de sus propietarios.
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