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Sobre cláusulas suelo

Esta limitación a la bajada del tipo de interés aplicable a los préstamos hipotecarios no es abusiva o ilegal, si se cumplen con los criterios de transparencia marcados por el Tribunal Supremo, cuya última sentencia sienta jurisprudencia. Lo que ocurre es que en prácticamente ninguna escritura de préstamo hipotecario firmada antes y durante el boom inmobiliario se cumplían estos criterios, que son:

1. Inducir al cliente a pensar a que firma una hipoteca a tipo variable, no un tipo mixto especial (ya que la cláusula suelo marca, de hecho un tipo fijo mínimo aplicable).
2. Hacer creer al cliente que a cambio de la cláusula suelo, el banco establece una cláusula techo. Tengamos en cuenta que las cláusulas techo fijadas en la práctica eran estadísticamente muy improbables, del 12 o más por ciento.
3. Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos.
4. La ausencia de simulaciones de escenarios diversos.
5. Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.

A la pregunta de si son abusivas, hay que contestar que no de forma general, pero sí las firmadas antes de la Ley 1/2013, en realidad (salvo que el cliente haya recibido la información necesaria), norma que ya obliga a que el cliente ponga una expresión manuscrita que diga que conoce la existencia de estas cláusulas de suelo.

Si el banco no acepta quitar las cláusula suelo, puedes ir al Banco de España, si bien lo que diga el supervisor no es vinculante para el banco. La vía más efectiva y rápida es acudir a la justicia ordinaria.

Comisiones

Los bancos tienen libertad para establecer comisiones, con la única condición de que correspondan a un servicio o coste efectivamente sufrido por el banco. Una definición que, en la práctica, da mucha libertad para cobrarnos comisiones, con la simple obligación de comunicarlas al banco de España.

Una pregunta generalizada es si son legales las comisiones por descubierto en cuenta. La respuesta a priori parece sencilla, si bien se complica cuando entramos a analizarla en profundidad. Según el criterio del Banco de España, si se es consumidor el banco no puede cobrar al cliente en concepto de intereses de demora y comisión por descubierto una suma superior a 2,5 veces el interés legal del dinero, un máximo del 8,75% en 2015. El Banco de España considera que adicionalmente el banco puede cobrar una «comisión por reclamación de descubierto«, aunque supere ese límite de 2,5 veces el interés legal del dinero, cuyo cobro se condicionada a que esta comisión por reclamación de descubierto esté prevista en el contrato y responda a una efectiva de gestión de cobro. Para establecer o modificar esta comisión por reclamación de descubierto se debe comunicar al cliente con una antelación razonable, permitiendo al cliente prescindir del servicio sin coste alguno. En caso de no haber comunicado al cliente la elevación de la comisión, el banco no puede cobrarla.

Por otro lado, el Banco de España considera que si tenemos una cuenta corriente abierta solo para pagar la cuota de la hipoteca o para que nos abonen los intereses de un depósito, el banco no debería cobrarnos comisión por mantenimiento. El supervisor considera que «cuando las cuentas se mantienen por imposición de la entidad o cuando son utilizadas exclusivamente para abonar los intereses de un depósito o para dar servicio a un préstamo hipotecario no corresponde a los clientes correr con los gastos de ninguna comisión por mantenimiento o administración». Y añade que «tales situaciones conducen al absurdo de que el cliente tenga que pagar por cumplir una obligación -como la apertura de una cuenta para facilitar la gestión de la entidad- que la propia entidad le impuso en interés propio, lo cual es claramente contrario al principio de reciprocidad y a las buenas prácticas y usos bancarios.»

Cancelación registral de la hipoteca

Cuando el hipotecado ha pagado el total adeudado por el préstamo hipotecario, hablamos de cancelación económica de la deuda. Sin embargo, el inmueble sigue teniendo una hipoteca que lo grava, en el Registro de la Propiedad. Para que esté libre de cargas, hay que cancelar registralmente la hipoteca. A veces el banco quiere cobrarnos por emitir un certificado, actuación que los notarios no consideran adecuada. En palabras de Fernando Gomá:

«Hay que solicitar al banco que otorgue la escritura de cancelación de hipoteca (lo hace él sólo, sin intervención del deudor). Esa escritura se inscribe después en el registro y «borra» la hipoteca completamente. No tiene impuestos, el coste es el de la escritura y la inscripción. Pero hay que fijarse también en dos posibles gastos: una comisión que muchas veces quiere cobrar el banco por certificar que no se debe nada, y que en mi opinión no tiene justificación, y los llamados gastos de gestión, que consisten en que una gestoría se ocupe de tramitar la escritura. Estos gastos suelen ser elevados y no hay ningún problema en que el interesado diga que va a gestionar por sí mismo, de modo que se los ahorre.»