¿Cómo tributa la extinción de condominio de una vivienda en la declaración de la renta?
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La extinción de condominio es una forma mucho más económica de traspasar parte de la propiedad de un bien común de uno de sus propietarios a otro. Lo es porque supone un ahorro importante en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Pero esto no indica, y es uno de los principales errores, que no tribute en la declaración de la renta ya que, como cualquier transmisión, sea como sea la forma, puede producir ganancias o pérdidas patrimoniales que conlleve que tenga que consignarse en la declaración de la renta.
La extinción del condominio: el resultado patrimonial
En una extinción de condominio, cuando se trasladan los datos a la notaría, se tiene que informar del valor de la transacción, que es el equivalente a un valor de venta. Por tanto nos encontramos ya con dos precios, el de adquisición y el de transmisión, que sumados los gastos originados del primero y restados en el segundo nos da una diferencia patrimonial.
Esta es la que hay que consignar en la declaración de la renta para el que transmite. Pudiéndose dar el caso de que sea neutra; es decir, si el valor de adquisición es el mismo que el de transmisión, y no teniendo que declarar, que genere pérdidas o ganancias. Es un caso bastante común y muchas veces fruto de la negociación por otras partes.
Pero también sucede muchas veces que exista un cambio en la valoración importante desde el momento de adquisición o que incluso no se sepa que la extinción de condominio pueda tributar en el IRPF.
En el caso de diferencia de valor se pueden dar dos casos. Si genera pérdidas estas pueden ser compensadas en el ejercicio o en los cuatro siguientes, a razón el 25% cada una, ya sea en ganancias patrimoniales o en ingresos del capital mobiliario. Si son ganancias tienen que tributar de la misma forma que una compraventa:
- El 19% hasta los primeros 6.000 euros.
- El 21% entre 6.000 euros y 50.000 euros.
- El 23% entre 50.000 € y 200.000 €.
- El 27% entre 200.000 € y 300.000.
- El 28% si es superior.
¿Qué sucede con la hipoteca?
Aunque se produzca la extinción de condominio y se transmita la propiedad, no tiene porqué suponer la transmisión de la hipoteca. En muchas ocasiones, las entidades financieras no aceptan que solo uno de los cónyuges asuma la totalidad de la deuda, aunque sea propietario de la vivienda en su totalidad y no transmite esa responsabilidad. Por todo ello, es muy importante que antes de hacer la extinción del condominio, se acuerde con la entidad financiera la transmisión de la hipoteca en el momento de la firma o, si esta no aceptara, que se subrogue a otra.
Por último hay que tener en cuenta las deducciones. Aunque se tenga derecho a la deducción por vivienda habitual al ser comprada antes del 31 de diciembre del año 2012, la adquisición de este 50% nuevo, aunque sea por extinción de condominio es nueva, tiene fecha posterior y por tanto no hay derecho a deducción.
Por todo ello, aunque la hipoteca fuera la misma, solo podrá deducirse por el porcentaje original, lo normal el 50%, el correspondiente a cuando se adquirió la vivienda antes de que se perdiera el derecho a la deducción.
