Así es la tributación de la venta de vivienda en la declaración de la renta
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La vivienda en España es uno de los elementos más relevantes en la declaración de la renta. De hecho, la propiedad de cualquier vivienda será siempre informada en la declaración de la renta. Esto no tiene porque conllevar que siempre se tribute por ella. Así la vivienda habitual exenta de tributación, pero cuya información es de gran importancia tributaria:
- Determina el lugar donde tributas, muy relevante dado que parte de nuestros impuestos (tramo autonómico) financian a la comunidad autónoma de residencia y en el que también existen distintas deducciones.
- También señala ciertas ventajas, como deducciones por su compra o reforma ya sean a nivel estatal (en régimen transitorio desde el año 2013) o autonómicas.
En este último caso es importante señalar que para continuar deduciéndose un 15% de las aportaciones realizadas al año al pago de la vivienda (con un tope de 9.040 euros por declaración) esta vivienda tiene que continuar siendo la residencia habitual del contribuyente.
Las viviendas ni son residencia habitual y tampoco se alquilan tienen también una tributación particular. A todos estos inmuebles que no generan rentas de forma directa a su poseedor, Hacienda estima que si las genera indirectamente por el mero hecho de ser propietario o titular de un derecho real de disfrute.
Esto genera un pago de impuestos por imputación de rentas, en concreto se paga sobre el 1,1% del valor catastral (o el 2% si no se ha revisado desde 1993), y de nuevo en función del tipo que corresponda a cada contribuyente.
Esta imputación de rentas se realiza en proporción al número de días que no haya estado alquilado, esto es especialmente importante en el caso de alquiler para uso vacacional, en el que si existen mayores lapsos de no ocupación con respecto al alquiler de vivienda.
¿Y si se vende la vivienda?
En el caso de venta la tributación se genera una diferencia patrimonial, pudiéndose generar pérdidas o ganancias. Si son pérdidas se pueden compensar en la totalidad en el ejercicio con otros incrementos patrimoniales o un 25% en rendimientos de capital mobiliario. Si no se han podido compensar en ese ejercicio quedarán cuatro años en los que compensar a razón de un 25% de las cantidades restantes.
Si se ha generado ganancias se tributa de esta forma:
- Ganancias hasta 6.000 euros: 19%.
- Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%.
- Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%.
- Ganancias de entre 200.000 euros y 300.000: 27%.
- Ganancias superiores de 300.000 euros: 28%.
Si por ejemplo hemos conseguido un beneficio de 100.000 euros tributaríamos lo siguiente:
Primeros 6.000 euros al 19% = 1.140 euros
Siguientes 44.000 euros al 21% = 9.240 euros
Resto, 50.000 euros al 23% = 11.500 euros
Total a pagar sobre un beneficio de 100.000 euros = 21.880 euros.
Dos peculiaridades, venta de una vivienda que se había alquilado y mayores de 65 años
Existen dos peculiaridades que es importante tener en cuenta. La primera es si se ha alquilado con anterioridad la vivienda y se ha añadido un 3% anual de gasto por su amortización. Por ejemplo si nos costó 100.000 euros, 3.000 euros anuales. El problema es que este importe disminuye el valor de adquisición y por tanto aumenta los beneficios.
Por ejemplo una casa que costó 100.000 euros lo vendemos por 150.000 euros el beneficio a tributar es de 50.000 euros. Pero si la alquilamos 20 años y aplicamos la amortización del 3%, el valor de compra lo debemos disminuir 20 x 3% un 60%, por lo que sería 100.000 – 60.000 euros = 40.000 euros. En este caso, el beneficio a tributar sería 150.000 euros – 40.000 euros = 110.000 euros.
La otra peculiaridad es si se es mayor de 65 años. En este caso si es vivienda habitual no tributa en el IRPF, y si no lo es, es segunda vivienda, también puede estar exenta la tributación siempre que el beneficio se transforme en una renta financiera que se cobrara mientras vivan los propietarios.
