Vender una propiedad es una de las operaciones financieras más importantes en la vida de un contribuyente. Sin embargo, tras la firma ante notario llega la cita con Hacienda. En este artículo te explicamos detalladamente cómo funciona el IRPF por la venta de una vivienda y qué impacto tiene la plusvalía en tu próxima declaración de la renta.
Cuando vendes un inmueble, se genera lo que fiscalmente se conoce como una alteración patrimonial. Esta puede ser de dos tipos:
Es importante recordar que, aunque las pérdidas no obligan a pagar impuestos, deben declararse, ya que pueden compensarse con otras ganancias patrimoniales o rendimientos de capital mobiliario durante el ejercicio actual y los cuatro años siguientes (con un límite del 25%).
La plusvalía obtenida no tributa al tipo general del IRPF, sino que se integra en la base imponible del ahorro. Los tipos impositivos se aplican de forma progresiva según el beneficio obtenido:
Ejemplo práctico: Si obtienes una plusvalía neta de 100.000 €, los primeros 6.000 € tributarán al 19%, los siguientes 44.000 € al 21% y los 50.000 € restantes al 23%.
Si la vivienda que vas a vender ha estado alquilada, debes tener especial cuidado. Durante el tiempo que estuvo arrendada, es probable que hayas aplicado una amortización anual del 3% como gasto deducible.
Fiscalmente estas amortizaciones reducen el valor de adquisición original. Por tanto, al calcular la plusvalía, el beneficio contable será mayor y, en consecuencia, también lo será el IRPF a pagar.
No siempre que hay una plusvalía se debe pagar a Hacienda. Existen supuestos de exención muy relevantes:
Es común confundir estos términos. Mientras que el IRPF grava el incremento de patrimonio del vendedor en su declaración anual (ámbito estatal/autonómico), la Plusvalía Municipal es un impuesto que se paga directamente al Ayuntamiento por el incremento del valor del suelo.
Asegúrate de tener todos los gastos de la venta (notaría, gestoría, plusvalía municipal) bien documentados, ya que estos se restan del valor de transmisión para reducir la base imponible de tu IRPF.